Кризата с недвижимите имоти в Германия взима първите си големи жертви


Кризата с недвижимите имоти в Германия взима първите си големи жертви
Снимка: iStock

10495

Кризата в сектора на недвижимите имоти в Германия започна да взима първите си големи жертви.

През юли тази година кметът на Нюрнберг отпразнува поставянето на последната греда на реконструираната сграда Quelle - монументален символ на икономическото съживяване на следвоенна Германия през 50-те години на миналия век. Преустроена с офиси, магазини и жилища, голяма част от гигантския комплекс трябваше да бъде открита през 2024 година.

През последните седмици обаче предприемачът на обекта Gerch Group, който има проекти в процес на изграждане на стойност 4 млрд. евро, подаде молба за откриване на производство по несъстоятелност, заедно с една от проектните си компании, свързани с разработката. Датата на откриването вече е под въпрос, пише Bloomberg, цитирана от Yahoo Finance.

Това е поредният удар върху пазара на недвижими имоти, който се разклаща след края на ерата на евтините пари, но също така показва кой е най-уязвим от сътресенията. Докато страховете на инвеститорите по време на сегашната криза в сектора на недвижимите имоти се съсредоточаваха върху наемодателите, страданията на Gerch и такива като него показват, че предприемачите, фирмите, които притежават строителните проекти, са тези, които са в непосредствена опасност.

ОЩЕ: Топ икономист: Германия е болният човек на Европа

"Разработчиците на проекти се борят с увеличените разходи за строителство, повишените лихвени проценти и спада на цените", казва Марлис Рашке, съпредседател на отдела за преструктуриране и несъстоятелност в адвокатската кантора Noerr. "През последните седмици видяхме, че няколко от тях подадоха молби за обявяване в несъстоятелност и очакваме още такива".

Наред с Gerch, мюнхенската Euroboden, която посочва сред сътрудниците си звездни архитекти като Дейвид Чипърфийлд, е в предварителна процедура по несъстоятелност. Project Immobilien Group също подаде молба за обявяване в несъстоятелност през август заедно с много от проектните си компании, като според говорител на предварителния синдик някои от работите са обявени на търг за нови изпълнители. Трите фирми не са отговорили на молбата за коментар по темата.

Кризата с недвижимите имоти не се простира само в Германия

Строителните предприемачи по света са изправени пред подобни трудности. В Австралия Porter Davis е сред строителите на жилища, които са в ликвидация тази година след рязко нарасналите разходи и спадащото търсене. В Швеция ръстът на фалитите се дължи на спада в строителството, а във Финландия според строителното лоби на страната началното жилищно строителство може да се срине до нива, невиждани от 40-те години на миналия век.

Това е бърза промяна в цените след годините на най-ниските лихвени проценти, когато инвеститорите вливаха всичко в имоти в търсене на печалба. Строителни предприемачи като Герх можеха спокойно да натоварят проектите си с евтин дълг и да продават на пазар, на който цените продължаваха да растат.

ОЩЕ: В тази микродържава се разиграва най-странната жилищна криза в Европа

Сега положението е съвсем различно. По данни на компанията за недвижими имоти Savills, сделките с офиси в Германия са на най-ниското си ниво на 12-месечна база поне от 2014 г. насам. Vonovia SE, голям наемодател, предупреди във финансовите си резултати, че новите строителни проекти са "едва-едва жизнеспособни".

"Скоростта на корекцията е значителна", казва Хенинг Кох, шеф на Commerz Real, един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в Германия. "Рецесията на германския пазар на недвижими имоти започна преди година и половина, а сега през последните 2-3 месеца виждаме как все повече строителни предприемачи фалират."

ОЩЕ: Как Германия се превърна от държава за пример в най-слабо представящата се голяма икономика в света?

Секторът на недвижимите имоти в Германия понесе удар в резултат на покачването на цените и последвалото затягане на паричната политика в Европа;

Снимка: iStock

Строителните предприемачи са особено уязвими поради срива в стойността на земята, който прави проектите по-рискови. С покачването на лихвените проценти инвеститорите изискват по-висока доходност от наеми, за да компенсират това, което от своя страна понижава цената, която ще платят за завършен обект. Разходите за строителство също се увеличават и строителните предприемачи трябва да заделят повече средства за непредвидени разходи.

ОЩЕ: Докато цените на имотите падат в Европа, България се изкачи до второ място по поскъпване на жилищата

Взети заедно, всички тези фактори понижават основната стойност на земята за строителство. Това води и до влошаване на икономическата ефективност на строителството, тъй като спадът на цените означава, че някои компании могат да загубят пари само от завършването на сградата.

В един от примерите Aggregate Holdings SA, изпадналата в криза империя за недвижими имоти, управлявана от Джевдет Канер, трябваше да предаде ключовете на проекта QH Track в Берлин на кредитора Oaktree Capital Management. Засегната от силно повишените разходи, тя се опита да преговаря с кредиторите за финансиране на проекта до завършването му, но преговорите се провалиха.

Незавършено състояние

Бумът на строителството в Германия беше подхранван отчасти от мецанин кредитори (необезпечено финансиране) , включително Corestate Capital, които бяха готови да отпускат големи заеми на строителни предприемачи с малък собствен капитал. Това работеше, когато частично изградените или все още незапочнати проекти можеха да бъдат продадени на пенсионни фондове, които бяха щастливи да платят предварително за завършен обект. Корекцията на пазара остави предприемачите без договорени предварителни продажби в неопределено положение, обременени от скъп дълг и прекомерни разходи.

"Обикновено търсим свежи пари от възможните финансиращи страни (акционери и инвеститори), за да се опитаме да завършим проекта", казва Кристоф Морген от Brinkmann & Partner, който е действал като синдик по несъстоятелност за някои по-малки строители. "Обикновено това води до загуба на време, прекъсва строителния процес. И през цялото време той става все по-скъп."

Кредиторите забелязват това. Един високопоставен германски банкер казва, че банката му се опитва да установи връзки с някои от по-силните строителни предприемачи в страната, за да може да ги използва, ако дадена сграда изпадне в затруднение.

ОЩЕ: Германия е застрашена от продължителен икономически спад заради липсата на квалифицирани кадри

Грандиозните сгради в незавършен вид също могат да се превърнат в граждански забележителности и в политически проблем, ако останат недовършени за твърде дълго време. В Нюрнберг кметството заявява, че е "уверено", че проектът Q ще продължи, след като е получило положителни сигнали от различните собственици на различните части на огромния комплекс.

"Собствениците искат да реализират проектите си, без да се съобразяват с несъстоятелността на Gerch Group", казват в изявление на кметството. "От страната на града ние подкрепяме, като продължаваме всички планови и административни процеси."

Болката на пенсионера

Излагането на риск на инвеститорите на дребно и по-малките пенсионни фондове, които натрупаха средства в недвижимите имоти по време на бума, добавя още едно неудобно политическо измерение. Тяхното участие може да усложни преговорите, особено ако са необходими нови пари. Рашке от Noerr казва, че германските пенсионни фондове, като тези на лекари, адвокати или зъболекари, може да бъдат ограничени в осигуряването на по-голяма ликвидност по регулаторни причини.

ОЩЕ: Всеки втори германец: По-добре на социални помощи, отколкото работа на минимална заплата

Някои инвеститори на дребно са изложени на риск от строителните предприемачи чрез високодоходни облигации. Притежателите на облигации на Euroboden, например, се подготвят за предстоящото събрание на кредиторите. Този клас длъжници на ценни книжа често са в по-лоша позиция от останалите кредитори. Докато банковото финансиране обикновено е обвързано с проекти или сгради, много от облигациите с висока доходност се емитират на ниво холдинг с малко обезпечение, което влошава шансовете за връщане на парите.

"От гледна точка на притежателите на облигации, лихвата, получена по тези облигации през последните години, е твърде ниска", казва Даниел Бауер, председател на управителния съвет на SdK, германска инвеститорска група. "Те поемаха риск, подобен на риска на собствения капитал."

Неизпълнението на задълженията от страна на строителните предприемачи ще засегне и по-широкия сектор на недвижимите имоти. Жилищните строители вече са лишени от работа, като повече от една на всеки пет строителни компании, анкетирани от института Ifo, съобщават за отменени проекти. Това е най-лошият резултат от началото на проучването през 1991 година.

"Това е предупредителен сигнал за сектора на строителните материали и строителството", казва Ралф Молденхауер, старши партньор в Boston Consulting Group във Франкфурт. "Очакваме да видим повече напрежение и в този сектор."

Източник: Bloomberg/Yahoo Finance

ОЩЕ:

Защо масовите разпродажби на пазара на държавен дълг будят сериозни притеснения

Защо организация в Германия откупува затворници?

Голяма германска строителна компания, с проекти за милиарди, изпадна в несъстоятелност

Имотният пазар на третата най-голяма икономика в света изживява „златен период”

Сделките с имоти намаляват за четвърто поредно тримесечие, спадът е двуцифрен във всички големи градове

Лоши новини за един от най-горещите имотни пазари в Европа

Имотни милиардери: Богаташите, които притежават 10 или повече жилища в света

Още от Икономика


Помогнете на новините да достигнат до вас!


Радваме се, че си с нас тук и сега!

Посещавайки Expert.bg, ти подкрепяш свободата на словото.

Независимата журналистика има нужда от твоята помощ.

Всяко дарение ще бъде предназначено за неуморния екип на Expert.bg.

Банкова сметка

Име на получател: Уебграунд Груп АД

IBAN: BG16UBBS80021036497350

BIC: UBBSBGSF

Основание: Дарение за Expert.bg

Sportlive.bg
Реклама

Валути

BNB Logo
  • EUR
    1
    1.955
  • USD
    1
    1.83612
  • GBP
    1
    2.28956
  • JPY
    100
    1.19872
виж всички
Реклама

Най-четени новини


виж всички